上周五，香港特區(qū)政府祭出打擊樓市炒作大招：非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，一下提高到15%。新政實施后的第一個交易日，香港地產(chǎn)股出現(xiàn)集體跳水。新鴻基地產(chǎn)下跌9.88%，幾近跌停，觸及4個月低位；長實地產(chǎn)下跌8.81%；新世界發(fā)展下跌 9.03%；恒基地產(chǎn)下跌5.79%。

　　香港重拳調(diào)控房價印花稅升至15%

　　香港特區(qū)政府11月4日推出新一輪抑制樓市過熱政策，根據(jù)該政策，從11月5日起，香港全面提高買賣住宅物業(yè)印花稅率，無論交易價格，稅率劃一調(diào)高至交易額的15%。據(jù)悉，新措施將沿用現(xiàn)行雙倍從價印花稅機制下的豁免安排。因此簽署買賣協(xié)議時，未擁有香港住宅物業(yè)的香港永久性居民，將繼續(xù)獲豁免繳交新稅率，只需要按現(xiàn)有適用稅率繳付基本印花稅。

　　當天，香港特區(qū)行政長官梁振英、特區(qū)政府財政司司長曾俊華、運輸及房屋局局長張炳良等出席了有關樓市新“辣招”的記者發(fā)布會。梁振英表示，在過去一段時期，自實施“辣招”之后，炒賣需求減少非常多。非本地需求也減少了相當多，但一直以來投資需求都主導著市場。這些投資需求在今年年初比較低，低了三個月后跟著反彈，因此現(xiàn)在要采取新的遏抑投資需求措施。

　　張炳良介紹說，自推出兩輪管理需求措施后，住宅價格由去年10月到今年3月回落，但在今年第二季度又開始回升，近期再度出現(xiàn)亢奮現(xiàn)象。樓價自3月至9月累計反彈8.9%，樓價按月升幅在4月份增加0.7%，至9月已增加2.8%，這是2013年2月以來最大升幅。目前政府需要采取果斷行動，否則風險會惡化。

　　據(jù)了解，為防范因樓市供求失衡、超低利率和流動性泛濫等導致的香港樓市潛在泡沫與風險，香港特區(qū)政府于2012年和2013年先后出臺兩個“辣招”，分別從買賣環(huán)節(jié)入手，增加交易成本，并通過稅收限制了非香港永久居民的入市。

　　梁振英表示，過去港府利用印花稅去遏抑三方面非自住需求，成功減低來自炒賣、外來的需求，但投資需求卻仍主導市場。

　　梁振英曾因成功遏制房價而在2012年的特首選舉中獲勝，從而開始為期5年的任期。自2012年以來，梁振英已推出一系列措施來冷卻香港的房地產(chǎn)市場。本次香港政府出臺調(diào)控樓市舉措也得到了香港普通市民的支持。

　　梁振英表示，不僅年輕家庭買不起住房，即使對那些能負擔得起房價的人來說，他們也必須擠住在小公寓，因為房地產(chǎn)價格已經(jīng)實在太高。

　　新政針對南下的內(nèi)地資金

　　據(jù)了解，香港這一樓市新政主要的針對對象是南下香港買房的內(nèi)地資金。香港官方數(shù)據(jù)顯示，9月香港樓市非本地買家交易共有250宗，達到14個月以來的最高值，其中內(nèi)地買家占比為 31%。同時，買家印花稅收入為5.06億港元，比過去4個月平均值高出26%。

　　在香港金管局9月份發(fā)布的一份報告中提到，香港二手住宅市場成交量自今年2月份的歷史低位開始回升；同時，在開發(fā)商積極促銷的情況下，一手市場銷售也大幅上升，香港土地注冊處的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月一手私人住宅的成交已達到11869宗，較去年同期微跌約2.7%，并已達到去年全年成交的70%左右。

　　美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年9月底，香港中小型私人住宅單位的平均價格已連續(xù)回升6個月，反彈至10349港元每平方英尺，累計升幅約6.5%。日前，反映二手房價的中原城市領先指數(shù)CCL也突破了140點，相比今年3月的最低值127.46點，上漲幅度超過10%，創(chuàng)下今年以來的新高。

　　對此，有分析人士指出，國慶假期內(nèi)地熱點城市密集出臺的各種限購、限貸政策，自然使一些人的目光轉(zhuǎn)向香港。而隨著香港與內(nèi)地一線城市房價之間的差距不斷縮小，更多的內(nèi)地投資者出于資產(chǎn)多元化和財富保值的目的，可能會考慮在香港購置物業(yè)。正是內(nèi)地資金推動了香港樓市企穩(wěn)并回升。

　　千萬港元房產(chǎn)稅率最高可達500萬港元

　　此次印花稅調(diào)整，將大幅增加內(nèi)地購房者的成本。對于統(tǒng)一收稅15%是否偏高，張炳良表示，政府內(nèi)部對新稅率做過研究，近期香港房價上漲主要由中小戶型帶動，希望能借助統(tǒng)一稅率抑制中小型單位交易過熱。

　　其實，在本次“從價印花稅”提高前，香港的房屋交易稅負成本較高。以內(nèi)地購房者為例，具體包括“從價印花稅率”8.5%；“買家印花稅”15%；“額外印花稅”(賣家持有物業(yè)6個月或以內(nèi)，稅率為20%；6個月至12個月為15%；12個月至36個月為10%)。綜合計算，新的稅率出臺前，內(nèi)地買家的印花稅稅率在23.5%至43.5%之間；在從價印花稅提升至15%之后，內(nèi)地買家的印花稅稅率提升至 30%至50%。也就是說，一套1000萬港元的房產(chǎn)，最高稅率可能達到房價的一半，即500萬港元，最低也要300萬港元(視賣方持有物業(yè)的期限而定)。

　　財經(jīng)分析

　　香港樓市明年底前房價預計下跌15%

　　針對港府對樓市突然調(diào)控，國際投行分析師均給出房價掉頭向下的預期。彭博稱，花旗的Ken Yeung等分析師7日在報告中表示，香港上調(diào)印花稅之舉出人意料，或標志著本輪樓市漲勢的終結(jié)，預計房價從現(xiàn)在起到2017年年底前將下跌15%。

　　中原地產(chǎn)住宅部門的首席執(zhí)行官Louis Chan預計，未來三個月成交量將暴跌60%-70%，價格預計將下跌5%-8%；這與該機構(gòu)此前的預期一致。利嘉閣地產(chǎn)的Willy Liu表示，未來兩個月成交量將下降30%-40%，價格將下跌5%。

　　香港中原地產(chǎn)研究部高級聯(lián)席董事黃良升表示，受英國脫歐等影響，香港高凈值資產(chǎn)人士重新配置香港不動產(chǎn)，這是資本的“正當防衛(wèi)”，15%的印花稅對大宗房產(chǎn)交易影響有限，從長遠來看效用不大，但短期會對市場施壓，預計樓市會橫盤2-3月。

　　而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認為，香港政府過去多次推出不同的壓抑樓市措施，本次調(diào)控措施可謂布下天羅地網(wǎng)，不論豪宅、中小型單位及海外買家均受影響，市場擔心金管局再推收緊樓按措施。調(diào)控新政旨在打擊樓市投資客，根據(jù)過往政府推辣招后的市場反應，預計新辣招將令樓市頭半年陷入冰封狀態(tài)，2年后才可復蘇。受新辣招影響，預計本月樓市成交量比10月將大跌6成，樓價至年底急跌5至8%，中原本月業(yè)績亦將大跌逾5成。另一方面，美國加息預期持續(xù)增強，市場普遍預計12月將會加息0.25厘，若成事實，香港樓市將雪上加霜。

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