6月3日，國辦印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡稱《意見》），實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，這是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

　　《意見》為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展推出哪些優(yōu)惠政策？如何讓租房者更有安定感，解決房客的后顧之憂？如何完善住房租賃市場(chǎng)誠信建設(shè)？清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉、中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)秘書長柴強(qiáng)對(duì)此進(jìn)行了解讀。

　　“購租并舉”發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

　　“多措并舉，力度很大，是此次文件的突出亮點(diǎn)。”柴強(qiáng)說。記者注意到，此次《意見》明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施。

　　在稅收優(yōu)惠方面,對(duì)個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅；對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率等。

　　在金融支持方面，《意見》支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。同時(shí)，在土地供給方面，鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。

　　此外，《意見》還明確，各地應(yīng)將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施。

　　“這些政策措施將對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展起很大的推動(dòng)作用，尤其是將促進(jìn)專業(yè)化的住房租賃企業(yè)發(fā)展，取得一舉多得的效果。”劉洪玉強(qiáng)調(diào)，下一步關(guān)鍵在于落實(shí)。按照《意見》要求，各地區(qū)將陸續(xù)研究出臺(tái)具體的實(shí)施辦法，落實(shí)工作責(zé)任，確保各項(xiàng)政策措施落到實(shí)處。

　　大力保護(hù)承租人的合法權(quán)益

　　“每次換房平均要看房10次才能租到合適的。每次找房租房都苦不堪言。”在北京生活三年的盧朝告訴記者。在一些大城市，特別是租賃市場(chǎng)供求關(guān)系較為緊張的地方，租房難的問題尤為突出。住房租賃期限短、常搬家，房東或中介機(jī)構(gòu)隨意上調(diào)租金、無理克扣押金，享受不到基本公共服務(wù)等是租客們普遍遇到的問題。

　　“要鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，就要加大對(duì)承租人合法權(quán)益的保護(hù)力度，穩(wěn)定租賃關(guān)系。”劉洪玉說。

　　為保護(hù)承租人合法權(quán)益，此次《意見》明確，推行住房租賃合同示范文本，規(guī)范房屋出租行為。出租人提供的住房和室內(nèi)設(shè)施要符合相關(guān)政策要求。在租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同。

　　北京市住建委曾對(duì)青年人住房狀況進(jìn)行調(diào)查，在3萬多名被調(diào)查者中，有43.8%的人表示在租房的過程中遇到過中介不良行為。對(duì)中介的投訴主要包括隱瞞房屋的真實(shí)狀況，發(fā)布虛假房源信息，把成套的住宅私自打隔斷以后出租，還有亂收費(fèi)，甚至騙取中介費(fèi)等。

　　為此，《意見》提出將規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，規(guī)范房屋租賃服務(wù)，提高中介機(jī)構(gòu)的誠信水平和服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)懲中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的違法欺詐行為。“從根本上說，要切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人特別是承租人的合法權(quán)益，讓租房有安全感和穩(wěn)定感，解決承租人的后顧之憂，還是要推動(dòng)相關(guān)立法，通過法律法規(guī)來明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。這也是德國等租賃市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)。”劉洪玉說。

　　加強(qiáng)監(jiān)管懲戒“害群之馬”

　　“解決好城鎮(zhèn)居民住房問題，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)協(xié)同發(fā)展。”柴強(qiáng)認(rèn)為，“但目前我國住房租賃市場(chǎng)發(fā)育不充分，城市居民家庭租房比例總體上不高，部分群體的住房租賃需求沒有很好地得到滿足。因此，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)意義重大。”

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在不少歐美發(fā)達(dá)國家，居民家庭租房的比例超過30%，美國約有1/3的居民家庭租房住，德國居民家庭租房比例超過50%。而據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，目前我國有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅，供給主體不成熟、房屋租賃登記覆蓋面窄、中介服務(wù)體系不專業(yè)共同導(dǎo)致了租房市場(chǎng)的混亂。“只有住房租賃市場(chǎng)規(guī)范健康發(fā)展起來了，公租房保障對(duì)象才能在市場(chǎng)上有更多的選擇余地，租到合適的住房。”劉洪玉說。

　　為加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)誠信建設(shè)，《意見》要求住建部門完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。“相信隨著住房租賃信用管理體系的逐步建立健全，住房租賃市場(chǎng)將不斷得到規(guī)范，行業(yè)中的害群之馬將被清出市場(chǎng)，群眾權(quán)益將得到切實(shí)維護(hù)。”柴強(qiáng)指出。

　　與此同時(shí)，《意見》進(jìn)一步強(qiáng)化住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的政府職責(zé)。明確由地方政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制。借鑒一些地方城市管理和社會(huì)管理采取的“網(wǎng)格化”管理模式，強(qiáng)調(diào)充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強(qiáng)住房租賃管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享。

　　柴強(qiáng)同時(shí)建議，要充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)行業(yè)自律管理。房地產(chǎn)中介行業(yè)組織要制定完善行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準(zhǔn)則，規(guī)范會(huì)員執(zhí)業(yè)行為，解決老百姓在租房過程中遇到的突出問題，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

　　（光明日?qǐng)?bào)北京6月3日電?光明日?qǐng)?bào)記者?邱玥）?

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