公積金松綁 樓市是否應(yīng)聲而起(市場(chǎng)觀察)

　　成交回暖明顯 房?jī)r(jià)反彈初現(xiàn)

　　近期，刺激樓市的政策頻出，讓之前一直觀望的購(gòu)房者躍躍欲試。公積金的松綁無(wú)疑是一劑催化劑，北京、上海等一線城市陸續(xù)提高了公積金的貸款額度上限，而這是否會(huì)讓樓市應(yīng)聲而起？

　　城市扎堆調(diào)整公積金

　　4月9日，上海公積金中心發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知，其中，購(gòu)買首套住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元。繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。購(gòu)買改善性第二套非普通商品房，個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至40萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整至80萬(wàn)元；繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在40萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在80萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。對(duì)于貸款年限，通知指出，6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，將最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為35年與房齡之差。

　　幾天前，深圳市也對(duì)公積金貸款進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整為住房公積金繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住住房的，首付款比例為20%；擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的住房公積金繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付款比例為30%。

　　而早在3月份，北京國(guó)管公積金就進(jìn)行了調(diào)整。調(diào)整個(gè)人賬戶余額認(rèn)定，將原規(guī)定的個(gè)人賬戶余額不足2萬(wàn)元按照2萬(wàn)元計(jì)算，調(diào)整為個(gè)人賬戶余額不足5萬(wàn)元按照5萬(wàn)元計(jì)算。此外，貸款最高額度為120萬(wàn)元。而廣州也宣布通過(guò)公積金購(gòu)買90平方米以下首套自住房首付降低至兩成。

　　地區(qū)分化逐步加大

　　來(lái)自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示出“3·30”新政后市場(chǎng)的激烈反應(yīng)。截至4月13日，全國(guó)監(jiān)測(cè)的一二線30多個(gè)城市二手房銷售量同比增長(zhǎng)了130%，其中最火熱的是深圳，出現(xiàn)了較為明顯的量?jī)r(jià)齊升，價(jià)格同比上漲了2%-3%，其次是上海，成交量上漲了100%，價(jià)格上漲在1%-2%左右，再次是北京，成交量上漲了70%，每天的成交量在六七百套。最后為廣州。在新房方面，成交量上漲沒(méi)有二手房快，以北京為例，目前同比增長(zhǎng)20%左右。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，目前一線城市的二手房交易迎來(lái)小陽(yáng)春，量增價(jià)格微漲的格局已經(jīng)出現(xiàn)并正在向新房市場(chǎng)傳導(dǎo)。

　　2013年，全國(guó)主要監(jiān)測(cè)城市綜合地價(jià)一直高位運(yùn)行，直到2014年仍處于小幅上漲的狀態(tài)，這些都會(huì)在新房市場(chǎng)上有所體現(xiàn)。

　　這輪樓市新政的利好是非常明顯的，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)小陽(yáng)春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫(kù)存高企的背景下，即使信貸刺激，出現(xiàn)全面回暖的可能性也不大。

　　后續(xù)政策還將出臺(tái)

　　今年樓市政策不是一刀切而是更注重了各地的適用性，分城市制定，而不是以往的國(guó)務(wù)院發(fā)文的形式。所以政府目前不是救市而是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，既不是暴漲但同時(shí)也不是暴跌。

　　據(jù)張大偉預(yù)計(jì)，近期樓市的火熱行情，更多是政策的窗口期。不過(guò)預(yù)期后續(xù)還會(huì)有刺激政策出臺(tái)，2015年市場(chǎng)要比去年好，特別是一二線市場(chǎng)肯定會(huì)好于去年。

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