????????哪些城市不能放松限購

????????各方聲音顯示，樓市調控“松綁”預期只是一廂情愿，廈門、南京等二線城市“難言放松”

????????林小昭

????????近日，有關住建部人士確認“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進行調整”的傳聞，引起了社會各界關注。

????????該傳聞尚未得到權威證實。住建部并未對此報道作出公開回應。

????????在多位接受《第一財經日報》采訪的業內人士看來，把雙向調控簡單地用一線城市和二三線來劃分，不符合樓市的實際和分類調控的要求。

????????昨日新華社發文稱：“就在一年多以前，調控房地產的目標還是讓房價回復到合理區間，然而當房價真的開始掉頭向下之時，地方政府卻無法‘淡定’面對。低價入市，快消庫存，現在已經開始成為許多開發企業斷臂求生的辦法。在市場終于回歸到它既定的軌道之時，對于漲跌變化，政策制定者應該保持一點基本的定力。”

????????至少10個城市不能放松

????????2010年開始實施限購政策以來，全國共有45個城市實施了樓市限購政策。在現有的樓市格局下，有哪些城市不能放松限購？

????????至少，在北上廣深四個一線城市外，像廈門、南京等漲幅仍比較快的城市目前要談松綁限購為時尚早。

????????“至少還有十個左右。”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》。

????????例如，國家統計局18日發布的4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅中廈門和南京的漲幅最高，環比上漲0.4%。其中，廈門已經是今年以來連續第4個月領跑全國。按照中指院發布的4月百城房價指數，該市4月房價達19495元/平方米，仍高于一線城市的廣州。

????????“現在廈門島外也有一些樓盤搞促銷活動，但沒有像杭州那樣有實質性降價。”廈門世聯地產一位人士告訴記者，廈門的供應太少了，島內已經基本沒有土地，島外也是地塊一出來，大家就拼命搶，所以現在廈門的供應仍偏緊。

????????根據公開材料，2013年廈門土地供應計劃是預計出讓62幅地塊。最后實際出讓土地48宗，其中，住宅建筑面積僅136.16萬平方米，不到原計劃的1/3。從2014年的土地供應計劃來看，擬出讓26幅商住地塊，總面積約為500萬平方米。即便今年的土地供應計劃全部付諸實施，再加上2013年可售一手房住宅面積，最多也只能滿足一年的市場需求。

????????廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華告訴《第一財經日報》，廈門目前的樓市局面下，絕對沒有必要對限購政策進行松綁，上層也不會允許廈門松綁。相反，廈門在繼續嚴格實行限購調控的同時，還應該加大住宅土地供應，滿足市場需求，才能讓房價更加穩定。

????????他說，福建的另一大中心城市福州的房價也比較高，福州除了部分大戶型出現滯銷外，整體供求比沒有太大問題，因此也沒到救市的地步。

????????南京的情況也有些類似，今年3、4月，南京的環比漲幅與廈門一樣，領先全國。

????????住建部副部長齊驥今年兩會期間表示，今年我國將會對樓市繼續分類調控，增加普通商品房特別是中小套型的供應。

????????李友華分析，今年國家提出來的雙向調控、分類調控是因城施策。由于每個城市差別很大，調控是否放松，要關注短期、中期和長期風險。短期風險主要看供求比，中期風險主要看庫存周期，長期風險主要看土地供應情況。有些城市這幾個指標風險都比較高，就可以適當松綁。

????????對一線城市以及廈門、南京這樣的二線城市，“如果全面放松，會繼續高漲。”

????????部分地方繞道“松綁”

????????今年以來，一些庫存比較高的城市“救市”的聲音此起彼伏。中原地產研究部統計數據顯示：截至日前，傳聞救市的城市已經超過10個，其中明確落地政策的城市已達到6個。

????????后續在房地產市場繼續降溫的情況下，全國預計有超過30個城市有放松調控的預期和可能性。

????????李友華說，此輪調整與兩三年前明顯不同。以前只要地方一松綁限購，就馬上會被叫停。而此次像南寧的調整已不是微調，基本松綁了限購，這樣的政策也沒有被叫停。這也正符合本輪分類調控的指導方針。

????????中鐵置業貴州公司副總經理王成平說，像貴陽，限購的范圍主要在一環內，而一環內幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購放松對市場影響不會太大。

????????據中原集團研究中心統計，目前限購的40多個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區或內環線限購。所以，限購范圍的放松可以包括限購對象與限購商品的定向微調。在實際執行過程中限購范圍的縮小，也將明顯影響限購力度與效果，帶動周邊區域成交。

????????張大偉說，如果直接發文取消限購，會引起比較大的反彈。但對很多實施限購的二三線城市來說，限購本來就不嚴格。因此，在此輪松綁過程中，各地政府也沒有必要明確發文直接取消限購，而是可以采取繞道松綁的方式。

????????例如，南寧的救市政策，以促進北部灣經濟區同城化為由，將北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭視為南寧市戶籍居民家庭，在南寧市購房。這樣的理由和途徑很容易為其他城市所模仿。

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