住建部門：房屋維修基金使用需嚴格按照有關規定執行，申請起來的確比較麻煩

　　本報訊近日，部分讀者向本報反映小區專項維修基金存在的問題。海口住宅小區維修基金的繳納、使用情況究竟如何？記者近日調查發現，海口部分老舊小區并未繳納專項維修基金，房子出了問題維修費用需要業主分攤；同時申請動用維修金程序復雜，不少物業公司坦言這些條款與海口實際情況存在差距，申請動用專項維修基金非常困難。

　　受訪業主：不知道如何動用維修基金

　　“噪聲大也就算了，站在里面總感覺電梯在搖晃，讓人心里很不踏實。”說起小區電梯存在的問題，家住海口龍昆南路某小區的王女士一肚子苦水。王女士說，小區電梯出現問題已好久了，業主們曾多次向物業反映，但一直不見人來維修。“小區的樓房等出了問題，物業公司維修起來總是很慢。”王女士說。

　　記者在走訪中發現，多數受訪業主對自己繳納的專項維修基金不知該如何動用。海口海秀西路某小區的業主張先生表示，他2005年左右買了一套120平方米的商品房，當時開發商按總房款3%收取住房維修基金，但是現在小區很多地方都出現了問題，物業公司并沒有維修。“我們繳納房屋維修基金，不就是用來維修房子的嗎？”張先生說，他和部分業主不知道該如何動用維修基金。

　　據了解，海口住宅小區專項維修基金從2004年開始繳納。2004年7月，海口市房產管理局出臺《關于依法收繳物業共用部位、共用設施設備專項維修基金的通知》，規定從當年8月1日起，商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽訂有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款的2%-3%向售房單位繳交維修基金。

　　2008年8月1日，海口市房地產管理局再次下文規定，由于專項維修基金存在資金可能被挪用的隱患，房地產開發企業或物業服務企業一律停止代收購房人繳存的住宅專項維修基金，個人繳存住宅專項維修資金到指定銀行后，可憑票據辦房產過戶手續。繳存標準為：商品房每平方米60元人民幣，已售公房每平方米55元人民幣。

　　海口2004年前建成的小區未收維修基金

　　據了解，根據政策出臺的時間不同，海口住宅小區繳納專項維修基金的情況分為三類，其中2008年8月以后新建的小區，由于需要憑繳費票據辦房產過戶手續，業主不繳納專項維修基金便無法辦理房產證，具有一定的強制性，業主一般都按時繳納了專項維修基金，“但是這部分房子目前基本上還用不上維修，專項維修基金相對比較充裕。”

　　對于在2004年至2008年間開發的樓盤，按照當時的政策，相關部門要求是在辦理房產證前，由開發商代收的房屋維修資金全部收齊；但是在實際執行的時候，由于種種原因，繳納維修資金的情況不是太理想。

　　記者調查發現，在2004年以前，當時海口還沒有出臺房屋維修基金相關政策，所以那時建成的小區沒有收取房屋維修資金。據了解，2004年8月前已銷售但未辦理房屋產權過戶手續的商品房，其專項維修資金的繳交按以上規定執行，也就是購房者應當按購房款的2%-3%向售房單位繳交維修基金。

　　一名知情人士說：“對于2004年8月前已辦理房產證的小區如何繳納專項維修基金，海口市并沒有明確的規定。這也引發了后來的一系列問題。”

　　物業公司：申請動用房屋維修基金太難了

　　對于沒有辦法收到專項維修基金的小區，一旦房屋出現問題需要維修，只能由業主自己解決。海口某物業公司負責人告訴記者，這些沒有繳納專項維修基金的小區，也正是修建時間比較久，各種問題頻繁出現的小區。“這樣一來維修就成了大問題。比如公共水管、公共過道、樓梯等修起來都是一筆費用。如果找業主分攤就很難辦，如果放著不管，業主還會找我們物業，所以很多時候我們物業公司只能墊付。”該負責人說。

　　海口市某大廈物業公司負責人稱，該公司剛進駐小區時對電梯進行了更換，花了大約5萬元，“因為沒有專項維修基金，只能由物業公司墊付。但是這筆花銷到現在已經有三四年了，物業公司一直無法把墊付的錢都收回來，現在還被業主拖欠2萬多元。”該負責人說。

　　對于申請動用專項維修基金，部分物業公司負責人稱“太難了”。王女士所在小區物業公司負責人告訴記者，按照相關規定，申請和使用專項維修基金，應當經占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其實申請所需材料大多還是比較容易辦到，只有這一條雙“三分之二”很難辦到，所以申請比較困難。

　　“這兩個‘三分之二’是硬性規定，事實上要達到這個要求很困難。”該負責人表示，海口目前住宅小區實際情況，有些小區連常住戶數均達不到三分之二以上，有些小區就算業主人數達到要求，但由于沒有業主委員會，業主意見不統一。

　　住建部門：動用房屋維修基金須手續齊全

　　“目前海口市住宅維修基金賬戶余額已經超過11億元，這兩年每年專項維修基金使用金額在600萬元左右。”海口市住房和城鄉建設局資金管理處有關負責人表示，維修公共擁有部分需要召開業主大會，人數要占當事人總人數的三分之二以上且所持有專有部分總建筑面積三分之二以上的業主同意。“房屋維修基金的使用要嚴格按照有關規定執行，因為規定比較嚴格，所以申請起來的確比較麻煩。申請動用房屋維修基金必須手續齊全。”該負責人說。

　　據了解，在2013年海南兩會期間，省政協委員周福林曾提出，我省部分的小區設施設備老舊，有些在超負荷運轉。有些小區甚至因房屋外墻年久失修，導致發生意外事故。周福林建議，申請使用房屋維修基金要根據住宅小區實際情況審批，不管是由業主委員會或是物業公司申請使用這項資金，應由政府主管專用維修基金人員親自到現場確定，證實是屬于使用專用維修資金范圍的，應及時給予審批使用，促進住宅小區管理的針對性和實效性。

　　海口市住房和城鄉建設局資金管理處相關工作人員告訴記者，海口因為“候鳥”老人多等原因，使用專項維修基金需要符合兩個“三分之二”的規定，對于部分小區確實難以做到。據介紹，有關部門目前正在起草的海口物業管理有關規定，對海口市小區專項維修基金的使用與管理問題將會有更加具體的規定，以期能夠改善現有的不足，解決小區電梯、水電等公共維修問題。“目前該規定尚在廣泛征求意見中。”

　　該工作人員還介紹，房屋過了保修期才可以使用該基金，如果在保修期內可找開發商解決房屋維修問題；如果是維修私有房屋部分，應由業主自行出錢維修。“對于沒有繳納公共維修基金的小區，小區公共部分維修產生的費用需要業主根據實際情況均攤，這與繳納公共維修基金的道理其實差不多。”

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