導讀]社區金融這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房企亦覬覦已久。

　　[ 社區金融，對于這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房地產企業亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業標桿萬科 ]

　　當外界紛紛揣測萬科（000002.SZ）參股徽商銀行的真實意圖時，萬科出人意料地向外界拋出一個全新構想：謀劃社區金融服務。

　　這是萬科首次提出打造社區金融服務概念，也是其提出從產品供應商向城市配套服務商轉型后的進一步業態布局。

　　有接近萬科的房企負責人向《第一財經（微博)日報》記者透露，如不出意外，萬科物業公司將會在萬科社區金融中充當起重要角色。

　　放到整個國內房地產行業來看，開發商提供社區金融服務的話題已經探討多年，但正在打造該業務的房企寥寥無幾。

　　這絕對是一個數量驚人的潛在市場，由此給開發商帶來的持續收益，可能要遠遠大于一次性的物業出售。

　　實際上，花樣年集團(01777.HK)已先于萬科布局社區金融，花樣年總裁潘軍僅以現有業主數量估算，“這是一個每年大約500億元的金礦”。

　　萬科首提社區金融

　　看似出乎意料，但一切都在情理之中，萬科強勢參股徽商銀行，正在試圖編織一張基于各種社區需求的大網。

　　這張大網的背后，是基于萬科迄今服務的超過360個社區的40萬個中國家庭，以及300萬業主滋生的龐大金融市場 。

　　10月30日，萬科公告正式宣布，以基石投資者身份參與徽商銀行H股首次公開發行，此次認購股份數量不超8.84億股，認購金額不超34.3億港元，最終持股比例將占徽商銀行擴大后股本的約8%至8.28%之間，有望成為徽商銀行最大的單一股東。

　　隨后，萬科新聞資料引述董秘譚華杰的表述稱，參股商業銀行，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求。

　　譚華杰如此表述：“相對于萬科過千億的年銷售規模而言，此次參股徽商銀行的投資規模不大，但可望發揮協同效應，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務，提升公司在全面居住服務方面的競爭力。”

　　盡管萬科并未對社區金融作更多描述，但從萬科集團總裁郁亮今年7月正式提出萬科從產品供應商轉型城市配套服務商的新定位來看，此舉屬應有之義。

　　彼時，郁亮在西安向媒體表示，萬科的目標是跟這個城市同步發展，“比如未來，我覺得萬科可能會經營垃圾廠，因為它是城市化必需的配套”。

　　萬科轉型的深層次背景是，自2011年拋出“過冬論”之后，郁亮一直強調中國房產市場已經進入“下半場”，告別暴利時代。

　　郁亮直言，當游戲規則發生了變化，房地產企業都必須重新檢視自己存在的方式和策略。蓋出好房子再也不是競爭力，開發商要依靠服務制勝。

　　如此看來，垃圾廠看似與地產開發商毫無關系，但卻被列入了萬科下一步的發展規劃中，其實背后解決的仍是業主配套服務。

　　與經營垃圾廠本質相似，提供社區金融服務仍然是萬科打造強大的業主服務體系的一部分，而服務是業界公認的萬科重要核心競爭力。

　　這也同樣可以理解萬科的很多另類做法，比如項目配建“五菜一湯”：“五菜”包含第五食堂、超市、銀行、洗衣店、藥店五大類與業主生活休戚相關的日常生活服務配套；“一湯”是指蔬菜連鎖超市“幸福街市”。

　　300億市場誘惑

　　一切都是為了建立萬科對業主的強大服務能力，以及基于服務的巨額市場利益。實際上，萬科此前已經展開探索。

　　社區金融，對于這個銀行金融機構都在高度關注的領域，房地產企業亦覬覦已久，包括嗅覺敏銳的行業標桿萬科。

　　深圳某上市房企負責人向記者表示，萬科此前已經關注到社區金融，萬科物業公司在2012年還曾經試圖從一家擁有該業務經驗的物業公司挖人。

　　同時，萬科在杭州良渚文化村項目中也開始探索社區金融服務，這種服務主要向業主提供涵蓋衣食住行等方面的生活支付需求。

　　這種服務的載體是“村民卡”，集合了門禁、社區消費、身份識別功能于一體，已在包括良渚文化村在內的兩個樓盤廣泛使用。

　　當地媒體援引浙江萬科南都房地產有限公司的說法，目前入住的3000個良渚文化村家庭中，持村民卡人數超過了8000人。

　　在社區范圍內，村民卡就像一張銀聯卡，里面存入現金，在村民食堂、早教中心、超市等社區配套服務場所都可以刷卡消費。

　　萬科南都地產正在嘗試將村民卡的功能移至社區APP上進行虛擬化，以發揮更大功能，“我們正在和支付寶進行戰略合作談判，目前進入技術磋商階段。”

　　根據媒體援引萬科相關負責人的說法，“除了把卡虛擬化，我們還有進一步開發功能的打算。”房產商在社區金融這一塊大有可為，目前良渚文化村的村民卡內余額已達到一定額度。一旦將社區軟件支付功能實現，同時在全市的萬科樓盤推廣開來，資金積累會更多，那時候也可能會打算申請相應的金融運營牌照提供金融服務。

　　實際上，萬科良渚文化村在嘗試的社區金融，深圳開發商花樣年已經率先布局，同樣是依托其旗下的物業公司彩生活服務集團。

　　彩生活服務集團總裁唐學斌不久前接受記者采訪時表示，涉足社區金融就是從掌控社區“最后一公里”的生活服務開始推出。2013年6月，花樣年的彩生活利用互聯網平臺及彩之云APP系統對外發布。

　　唐學斌闡述：這種APP平臺的模式立足于科技物業管理應用的廣度與深度，探索物業管理自動化、系統化、信息化服務，集成包含衣、食、住、行、娛、購、游在內的各領域商戶服務資源，構建社區1公里微商圈。

　　在這個社區微商圈內，眾多業主通過APP建立的互聯網平臺可以實現內部服務、外界對接以及各種生活消費、服務、支付。

　　花樣年業主的支付載體是“彩生活e卡通”，這是花樣年與光大銀行聯合推出的IC卡，除具備銀行借記卡所有功能外，還可以讓業主實現基本物業費用繳納、商鋪刷卡支付、網上商城支付、小額電子現金支付、門禁卡等功能。

　　彩生活集團迄今為止管理服務專案已超過500個，管理服務面積超過6000萬平方米，服務人口約400萬人。

　　潘軍此前在接受記者采訪時估算，如果這400萬人平均每人月消費1000元，包括水電煤、日常生活中的吃喝拉撒等，一年下來年消費總額接近500億。

　　這塊生意已經為花樣年帶來了收入。花樣年2012年的年報顯示：花樣年全年收入約62.3億元，實現利潤約11億元，其中，社區服務平臺創造的利潤約5000萬元。“500億的現金從你的門前流過，你一分都沒撈到，那不是沒機會，是你笨。”

　　潘軍直言，這是一個巨大的金礦，按天貓模式計算，收取3%至5%的服務傭金，則社區金融服務所能產生的利潤不言而喻。

　　開發商與銀行攜手掘金

　　在大多數物業公司都在艱難維持時，社區服務卻成為花樣年的“現金奶牛”，成為花樣年旗下眾業務中比較賺錢的板塊。

　　根據年報，2012年花樣年旗下物業經營業務收入由2011年的人民幣1.25億升至1.85億，增幅達48%，毛利率超過40%，凈利率超過14%。

　　2012年，花樣年旗下物業創造利潤5000萬元，其中95%來自非花樣年的物業，在行業中堪稱罕見，目前物業公司在醞釀分拆上市之中。

　　聽起來非常誘人，這也許正是其他開發商看好社區金融商業邏輯，潘軍說，華潤、萬科都在挖花樣年物業公司的人。

　　公開資料顯示，截至2012年底，萬科物業已經為超過40萬個家庭提供住宅，為約362個社區提供物業管理服務，業主規模達到300萬人左右。

　　業內人士表示，如果按照花樣年的算法，從理論上而言，萬科現有服務的社區業主每年有望派生300億元的潛在市場規模。

　　實際上，社區金融服務范疇遠不止生活服務，開發商、物業公司乃至地產中介甚至在嘗試面向業主的小額貸款等金融服務。

　　潘軍指出，社區金融還可以打造小微企業孵化平臺，幫助社區創業的人做所有不愿做的繁瑣事情，比如公司核名、注冊、年審、審計、法律援助等各種公共服務，還可以幫助企業引資等，同樣利益可觀。

　　中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼已經對社區金融進行深入研究，他也對記者表示，雖然國內社區金融剛剛起步，但潛在市場空間巨大。

　　董希淼說，社區金融應不只是為社區居民服務，而是一種綜合性服務，既為社區居民服務，也為社區中小企業服務。

　　隨著政策對民營資本進入金融領域的放開，目前眾多開發商甚至地產中介都開始進入小額貸款領域，成立小額貸款公司。

　　2013年6月23日，花樣年集團全資發起的桂林市合和年小額貸款有限責任公司開業，面向業主提供小額金融服務。

　　就連世聯地產也成立小額貸款公司，向開發商潛在業主提供小額房貸業務，根據業主信用狀況、收入、買房首付比例等確定貸款金額和時間。

　　董希淼表示，社區金融的主要對象基本上屬于零售銀行業務的目標客戶群體，目前涉足社區金融的主體主要是商業銀行。

　　不過，商業銀行與拓展社區金融仍要在一定程度上依托開發商和物業公司。2013年以來，民生銀行推行“小區金融戰略”，與地方政府、地產公司和物業公司進行攜手，推出了“民生小區金融服務店”。

　　2013年7月，萬科物業公司與民生銀行大連分行簽約，共同推進大連市的“民生金融超市”進小區活動，而共同參與該社區金融服務的還包括鵬生集團等6家地產公司。

　　萬科物業創始人陳之平不久前向媒體表示，物業公司僅僅靠收物業管理費肯定是入不敷出的，而物業費上漲很難。如果服務內容不改變，不發掘新的盈利點，物業公司將難以為繼。只有完全市場化、不依賴地產商的物業公司，才能形成更長和更廣泛的生產鏈，產生更好的社會效益、經濟效益和環境效益。

　　不過，有業內人士分析，萬科布局社區金融短期內難以鋪開，能在多大程度上與徽商銀行進行社區金融合作仍需后期探索。

　　作為中國中部地區最大的城市商業銀行，徽商銀行目前貸款總額和存款總額在全國城商行中位列第四位，而合肥已經成為萬科華東大區的重要市場，萬科社區金融也許會從合肥的項目進行探索展開。

　　但可以確定的是，基于各種社區需求的金融服務所蘊藏的潛在市場已經被房企看中，由此帶來的持續收益可能要遠遠大于一次性的物業出售。

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