在國務院常務會議研究部署加快棚戶區改造的背景下，大型和特大型城市的舊城改造工作有望即將提速。包括北京、上海、廣州、深圳在內的特大型城市，都已準備了按照國務院要求開展棚戶區改造的計劃。

　　目前，國家開發銀行(下稱“國開行”)已經與多個地方政府簽訂戰略合作協議，為其大規模舊城改造提供政策性貸款支持。與此同時，國開行已經從人民銀行獲得約1000億元規模的軟性貸款，用于城市棚戶區改造的配套信貸投入。

　　在此之前，大型、特大型城市棚戶區改造和舊城改造一直由于改造成本高昂而進展相對緩慢。不過面對經濟發展用地需求的不斷增長，通過舊城改造盤活存量土地供應已經勢在必行。但由于舊城危改所產生的被動購房需求以及“影子地價”，特大型城市的房價控漲將再次承壓。

　　資金突破

　　“據我所知，國家開發銀行已經和一些地方政府簽訂了用于棚戶區改造的戰略合作協議，但具體還要看具體項目具體談資金使用的問題。”8月21日，接近住建部的一位權威人士告訴《中國經營報》記者，此舉是落實國務院常務會議要求加快城市棚戶區改造要求而“落地”的政策。

　　國開行是一家政策性銀行，于1994年3月成立，相比于其他商業銀行，國開行承擔更多政策性信貸業務，主要通過信貸投放的方式，配合政府有關經濟發展政策的落實。在此之前，國開行曾與多個地方政府簽訂合作協議，以貸款的方式支持城市基礎設施的改造升級工作。

　　6月26日，李克強召開國務院常務會議，研究部署加快城市棚戶區改造的有關工作。會議提出了包括“引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持”在內的多項加快城市棚戶區改造工作配套政策。

　　目前，為落實這一要求，人民銀行已經確定給予國開行1000億元的“軟貸款”。所謂“軟貸款”是指國家開發銀行作為政策性銀行，可以通過政府或國有公司的融資平臺進行貸款，其貸款允許用于國家確定的重點建設項目的資本金或股本投入，相比于商業銀行的貸款，國開行的軟貸款利息較低，還款周期較長。

　　此前，包括北京、上海在內的特大型城市在內，即便其財政收入相對豐厚，但在面對城市棚戶區改造和舊城改造的過程中，資金一直是最難解決的問題。

　　北京市規劃委員會和北京市城市發展研究院日前發布了一份《北京歷史文化名城保護評價體系研究報告》，按照現行政策和貨幣補償標準粗略計算，北京每疏散舊城區1000名人口，所需資金至少為15億元人民幣。

　　改造“出地”

　　“這次國務院關于推進棚戶區改造的工作部署，在技術層面上和以往相比是有一定不同的，以前強調的棚戶區改造主要是成片棚戶區改造，這次提出來的是逐步將非成片棚戶區的改造納入到棚戶區改造工作當中來，這使得棚戶區的范圍得以擴大。”8月21日，一位不愿具名的北京市屬房地產開發企業負責人向記者表示。這家市屬國企常年負擔北京市舊城改造工作。

　　對于北京市具體的舊城改造總體計劃和進度，他表示由于涉及到拆遷等敏感問題，不便過多透露。他只是向記者強調，按照國務院加快棚戶區改造工作的總體精神，北京市政府和各級區政府將“有步驟、有計劃”地以“穩定”為前提，推進該項工作，落實國務院要求。

　　盡管“棚戶區改造”一直以“民生工程”的定位在各級政府予以推進，但其附加的商業價值亦不容忽視，其主要表現在土地供應方面。

　　實際上，在多個特大型城市正在研究的“加快推進城市棚戶區改造”的方案中，幾乎都包括引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區改造的執行辦法，其中包括稅費減免、配套商用開發建設用地等手段。

　　綠城中國的一位高管告訴記者，綠城集團曾參與過山東省濟南市的舊城危改工程，在安置用房以外，綠城集團獲得了商用地塊的開發權，開發住宅和配套商業，以商品房的方式，向社會公眾銷售，政府以此抵償綠城集團對舊城危改所墊付的資金。

　　“目前，全國各主特大型城市都面臨著用地需求和土地供應不匹配的問題。”國土經濟開發研究院副院長許立新向記者表示：“通過危改和棚戶區改造可以釋放城市中心區的存量土地，形成供應，無論對于經濟發展需求，還是土地出讓收入，都是有利益沖動的。”他說。

　　助推房價

　　目前，各特大型城市正在制定的推進棚戶區改造的技術方案中，在補償安置方式方面，基本上采用貨幣補償與實物安置方式相結合的方式。在實物安置中，又分為定向實物安置和原地安置兩種方式，在實物安置中，以定向實物安置為主。

　　“這可能會帶來一個問題，就是貨幣化補償作為主要的安置手段之后，可能在一定時間區間內帶來供需關系的不平衡，從而加大在短期內房價上漲的壓力。”天津戴德梁行研究部經理余志杰告訴記者，而天津在這方面的表現較為典型。

　　按照天津市統計局所公布的數據，2003年~2004年兩年中，天津房價漲幅接近28%；而天津在新中國成立以來最大規模的城市改造也正是始自2003年，這并非偶然。業內人士告訴記者，與其他城市房價上漲來自于土地漲價和投機不同，天津房價這兩年的上漲，最主要的原因就是拆遷。

　　2003年一年天津的拆遷量為450萬平方米，比2002年增長3倍。記者從在津的某外地開發企業了解到，2003年一年，天津的實際拆遷量可能已經達到了700萬~800萬平方米的水平。

　　正因如此，2004年下發的房地產調控“國八條”中，明確要求地方政府控制拆遷進度，避免出現人為制造被動需求，進而推高房價。

　　另外一方面，由棚戶區改造補償而形成的“影子地價”，也將在相當程度上影響土地市場的價格預期。第三方研究機構五合國際的報告稱，上海世茂濱江花園項目當時僅拆遷就耗費了22億元，北京平安大道改造的拆遷成本也占到總投資比重83% 之巨。不論是實行貨幣補償，還是房屋產權調換，拆遷補償所占的總投資成本都高達50%以上。

　　“由于高企的拆遷成本導致的城市房價上漲，又反過來抬高舊城‘影子地價’，”五合國際在報告中稱。所謂影子地價，即是在新增建設用地交易前在土地購買方預期中的地價公允值，“如果拆遷的價格上漲，開發商會比照這個價格拿地，進而推高地價，最終轉移到房價上來，為房價控漲帶來壓力。”前述市屬房企負責人稱。